Tome Nota

Quer na nossa atividade profissional, quer como meros cidadãos, deparamo-nos, amiúde, com a questão dos condomínios, e, quantas e quantas vezes na situação de nós próprios sermos condóminos. Talvez por esse facto, isto é, por já lidarmos, com alguma frequência, diretamente com esta matéria, não subsistam, hoje em dia, tantas incógnitas quanto aos procedimentos a serem seguidos, como há anos atrás.

No entanto, por pensarmos que poderão ainda subsistir dúvidas relativamente a determinadas situações, vimos elaborar o presente Tome Nota, subordinado a este mesmo tema – Condomínios – com o intuito de, ainda que modestamente, ajudar a esclarecer questões que, de certo modo, podem ser dúbias, nomeadamente que os condomínios não são considerados como sujeitos passivos de IRC, nem, por norma, de IVA, podendo, no entanto, surgirem algumas situações, em sede do CIVA, cremos que em número bastante diminuto, em que tal pode suceder, como procuraremos vir a exemplificar.

Dado este “pontapé” inicial, passemos à matéria propriamente dita. A legislação que regulamenta as normas do regime de propriedade horizontal e, consequentemente, os direitos e deveres dos condóminos, é o Código Civil, nos artigos 1418.º a 1438.º-A. Deve também atender-se ao disposto no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, nomeadamente ao seu artigo 4.º, o qual estipula a obrigatoriedade da constituição de um fundo de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios. Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.

Por sua vez o Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de Outubro, através do seu artigo 1.º, vem estabelecer que os administradores de prédios em regime de propriedade horizontal, mediante prévia deliberação da assembleia de condóminos, podem abrir contas de depósito a prazo denominadas «contas poupança-condomínio». Estas contas destinam-se exclusivamente à constituição de um fundo de reserva para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação. Para este efeito as obras de beneficiação são apenas as determinadas pelas autoridades administrativas.

Após este introito que, segundo pensamos, deixou já algumas indicações importantes para uma melhor compreensão do que representa a figura de condómino, vamos agora abordar a questão dos condomínios sob a ótica fiscal.

No que concerne ao Código do IRC, e não se encontrando os condomínios elencados entre as entidades mencionadas no seu artigo 2.º - «Sujeitos passivos», entendemos que temos que partir do princípio de que um condomínio não constitui uma entidade que se possa enquadrar no âmbito deste Código, para além de que este tipo de entidade não exerce, a título principal, atividade de natureza comercial, industrial ou agrícola.

E mesmo no caso de virem a desenvolver, a título acessório, por exemplo, o aluguer de uma empena ou de um terraço para suporte publicitário ou suporte de antenas para comunicações móveis, reparem os Prezados Leitores que os respetivos rendimentos seriam tributados, não na esfera do condomínio mas sim na esfera dos condóminos, em sede de IRS ou de IRC, consoante os casos, devendo a entidade pagadora, caso disponha de contabilidade organizada, proceder à retenção na fonte, à taxa de 25%, dado que se trata de rendimentos da categoria F, tal como dispõe a alínea e) do n.º 1 do artigo 101.º do CIRS, pelo que o administrador do condomínio, em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a cada condómino um documento onde conste o rendimento bruto e a retenção que competir a cada condómino, como iremos detalhar mais em pormenor, socorrendo-nos, mesmo, de diversa doutrina da administração fiscal.

Aproveitamos o ensejo para chamar a atenção dos Prezados Leitores para o disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 8.º - «Rendimentos da categoria F», do Código do IRS, a qual estabelece que são havidas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal.

Abrimos aqui um pequeno parêntesis para trazer à colação o que dispõe o número 2 do artigo 41.º - «Deduções», do CIRS, o qual preconiza que no caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, deduzem-se também [aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º] relativamente a cada fração ou parte de fração, outros encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam efetivamente pagos pelo sujeito passivo.

Por sua vez, o artigo 19.º - «Contitularidade de rendimentos», também do CIRS, estipula que os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputados a estas na proporção das respetivas quotas, que se presumem iguais quando indeterminadas.

Recordamos aos Prezados Leitores, no que concerne à menção efetuada no artigo 19.º do CIRS, acima transcrito, e de que se salienta a frase - os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputadas a estas na proporção das respetivas quotas -, que não podemos, como se irá compreender, deixar de atender ao que dispõe o n.º 1 do artigo 1418.º - «Conteúdo do título constitutivo», do Código Civil: “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio”.

Veja-se, a propósito das disposições que acabamos de mencionar, a seguinte doutrina emanada da Administração Fiscal.

“Ofício-Circulado n.º 012/90, de 12 de Abril, do NIR

Rendas - CIRS – Propriedade Horizontal - Partes Comuns

Nos termos do artigo 9.º n.º 1 e n.º 2, alínea f) [atualmente, artigo 8.º n.º 1 e n.º 2, alínea e)] do Código do IRS, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias pagas ou postas à disposição, decorrentes da cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, como sejam telhados ou terraços de cobertura para fins publicitários ou outros, pátios e jardins anexos ao edifício, garagens comuns, a casa do porteiro, etc.

Porque aos Serviços têm vindo a ser colocadas dúvidas sobre o modo como se opera a tributação daqueles rendimentos, foi, por despacho de 27 de Março de 1990, sancionado o seguinte entendimento:

1 – CONTITULARIDADE DOS RENDIMENTOS

Sendo os diversos condóminos do edifício comproprietários das partes comuns do mesmo, como resulta do estatuído no n.º 1 do artigo 1420.º, do Código Civil, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respetivas frações autónomas (percentagem ou permilagem), em consonância com o regime estabelecido no artigo 18.º [atual artigo 19.º] do CIRS.

Nestes termos, ainda que destinando-se estes rendimentos à realização de despesas da responsabilidade do condomínio, deverão os mesmos ser imputados a cada um dos condóminos.

Igual tratamento deverá ser conferido às despesas de manutenção e conservação, deduções específicas contempladas no artigo 40.º [atual artigo 41.º] do CIRS, efetuadas com as referidas partes comuns, sendo imputadas a cada condómino na proporção dos rendimentos.

2 – RETENÇÕES NA FONTE

Quando as rendas tenham sido objeto de retenção na fonte, nos termos do artigo 94.º [atual artigo 101.º] do CIRS, deverá considerar-se imputável a cada condómino, e assim mencionada nas respetivas declarações de rendimentos, a quota parte nas retenções efetuadas, determinada de acordo com o critério acima indicado.

Competirá ao administrador do prédio entregar a cada condómino documento em que indique a quota parte da renda e imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como das despesas de manutenção e conservação efetuadas com a parte cedida suscetíveis de dedução nos termos do artigo 40.º [atual artigo 41.º] do CIRS.

3. ARQUIVO DE DOCUMENTOS

Competirá ainda ao administrador manter na sua posse, nos termos do artigo 119.º [atual artigo 128.º], do Código do IRS, os documentos comprovativos dos rendimentos auferidos pela cedência do uso das partes comuns do prédio, do imposto retido, das despesas efetuadas com as mesmas [o n.º 3 do artigo 128.º estabelece o prazo de quatro anos seguintes àquele a que respeitem os documentos] e das deliberações tomadas pela assembleia de condóminos relativas às partes comuns e à aprovação de contas”.

*

Por sua vez, a Circular n.º 15/2008, de 7 de Outubro, da Direção-Geral dos Impostos - Direção de Serviços do IRS, esclarece o seguinte:

“Tendo-se suscitado dúvidas sobre o cumprimento das obrigações acessórias decorrentes do pagamento de rendas pela cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, enquadráveis na alínea e) do n.º 2 do artigo 8.º do Código do IRS, foi, por despacho de 07-08-2008, do Substituto Legal do Senhor Diretor-Geral dos Impostos, entendido que:

1 – Quando as rendas tenham sido objeto de retenção na fonte nos termos da alínea a) [atual alínea e)] do n.º 1 do artigo 101.º do Código do IRS, incumbe à entidade que paga os rendimentos, a entrega da declaração modelo 10, a que se refere a alínea c) do n.º 1 do artigo 119.º do Código do IRS, identificando os condóminos como os titulares dos rendimentos e não o condomínio.

2 – Incumbe à administração do condomínio:

2.1 – entrega a cada condómino de documento em que indique a quota-parte da renda e o imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como o NIF/NIPC da entidade que efetuou a retenção;

2.2 – entrega à entidade que paga os rendimentos de uma relação com a identificação de todos os condóminos e das percentagens ou permilagens que cada um tem no imóvel.”

Veja-se, ainda, o teor da seguinte Informação Vinculativa:

“Despacho de 2010-05-05 - Processo: 2210/2010

CIRS - PROPRIEDADE HORIZONTAL - RENDIMENTOS PREDIAIS - Cedência do uso de partes comuns

Diploma: CIRS

Artigo: 8.º, n.º 1, al. e)

Assunto: Rendimentos Prediais. Importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal.

Processo: 2210/2010, com despacho concordante da Subdiretora-Geral de 2010-05-05

Conteúdo:

1. De acordo com o disposto na alínea e) do artigo 8.º do Código do IRS, e o entendimento explanado no ofício-circulado n.º 12/90, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal.

2. Refere ainda o mencionado ofício, que sendo os diversos condóminos do edifício, comproprietários das partes comuns do mesmo, de acordo com o estatuído no artigo 1420.º do Código Civil, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respetivas frações autónomas (percentagem ou permilagem), de acordo com o regime estabelecido no artigo 19.º do CIRS.

3. Nesta conformidade, deverão os montantes recebidos a título de rendas e advenientes da cedência do uso da parte comum do prédio, no caso, as paredes do imóvel para efeitos de publicidade, ser, proporcionalmente, indicados no respetivo anexo F da declaração de rendimentos a apresentar por cada dos comproprietários do imóvel em causa.

*

Em sede do Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA), os condomínios encontram-se, em princípio, isentos ao abrigo do disposto no número 21 do artigo 9.º - «Isenções nas operações internas», o qual estabelece que estão isentas de imposto as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma atividade isenta, desde que tais serviços sejam diretamente necessários ao exercício da atividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exato da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja suscetível de provocar distorções de concorrência.

No entanto, tal como referimos logo no início deste trabalho, podem surgir situações em que os condomínios sejam sujeitos passivos de IVA.

Relembramos que o n.º 4 do artigo 1435.º - «Administrador», do Código Civil, estabelece que “O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável”.

Ora, caso se verifique uma situação deste tipo, em que a administração do condomínio é remunerada, seja ela exercida por um condómino ou por um terceiro, que tanto poderá ser uma pessoa singular como uma pessoa coletiva, tal atividade é abrangida pelo disposto no número 1 do artigo 4.º - «Conceito de prestação de serviços», do CIVA, que estipula que “São consideradas como prestações de serviços as operações efetuadas a título oneroso que não constituem transmissões, aquisições intracomunitárias ou importações de bens”, não lhe podendo ser aplicável a isenção prevista no n.º 21 do artigo 9.º do CIVA.

Se a pessoa, singular ou coletiva, que aufere remuneração pelo exercício de administração do condomínio, não estiver registada em IVA deverá apresentar uma declaração de início de atividade, com efeitos a partir da data da nomeação de administrador remunerado podendo, eventualmente, ficar enquadrada no regime especial de isenção do artigo 53.º do CIVA.

Se tal suceder, não liquidará IVA nas faturas ou documentos equivalentes que emitir aos condóminos, como também não poderá exercer o direito à dedução do IVA que lhe seja liquidado na aquisição de bens e ou serviços destinados ao condomínio, de acordo com o estabelecido na alínea a) do n.º 1 do artigo 20.º - «Operações que conferem o direito à dedução», que estabelece que só pode deduzir-se o imposto que tenha incidido sobre bens ou serviços adquiridos, importados ou utilizados pelo sujeito passivo para a realização de transmissões de bens e prestações de serviços sujeitas a imposto e dele não isentas.

Se a pessoa singular ou coletiva ficar enquadrada no regime normal do IVA, tem o direito de deduzir o IVA constante das faturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome, devendo, ao emitir as faturas ou documentos equivalentes a debitar os condóminos, liquidar o respetivo IVA, podendo, os condóminos, que sejam sujeitos passivos e que também se encontrem enquadrados no regime normal, proceder à dedução do IVA, atendendo às especificidades do seu próprio enquadramento, no exercício do direito à dedução constante do artigo 19.º do CIVA.

Chamamos, agora, a atenção dos Prezados Leitores, relativamente ao CIVA, para a seguinte doutrina.

“Ofício-Circulado n.º 2 593 – SIVA, de 16 de Novembro de 1993

CIVA – Condomínio – Despesas de condomínio

A – Face ao n.º 23 (atual n.º 21) do artigo 9.º do CIVA a entidade «Condomínio» deve configurar-se como consumidor final.

B – Se a prestação de serviços da sociedade administradora deve ser debitada ao condomínio.

C – Quanto à possibilidade de dedução do IVA contido nas despesas comuns por parte dos condomínios.

D – Se está correto proceder ao rateio das despesas comuns através da distribuição aos condóminos de um mapa emitido periodicamente dispensando assim a emissão de notas de débito.

Com referência ao assunto cumpre-me prestar a seguinte INFORMAÇÃO:

1 – Nos termos do artigo 1420.º e seguintes do Código Civil num edifício em regime de propriedade horizontal cada condómino é proprietário singular da sua fração e comproprietário das partes comuns do edifício.

As partes comuns devem ser administradas pela Assembleia dos Condóminos e por um administrador, eleito e exonerado por aquela assembleia, sendo o cargo de administrador remunerado e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiros.

2 – Assim, e de acordo com as questões colocadas pela exponente, convém referir que nos termos do n.º 23 (atual n.º 21) do artigo 9.º do CIVA estão isentas do imposto «as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma atividade isenta, desde que tais serviços sejam diretamente necessários ao exercício da atividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exato da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja suscetível de provocar distorções de concorrência».

3 – São, pois, de considerar aqui incluídos os grupos de condóminos de um mesmo prédio, em regime de propriedade horizontal quanto às despesas de condomínio.

4 – Dado que as isenções previstas no artigo 9.º do CIVA se configuram como isenções incompletas não poderão os condóminos exercer o direito à dedução do imposto «oculto», uma vez que, como decorre do ponto anterior, os referidos débitos são isentos de imposto, pelo que se pode considerar que a entidade condomínio se configura como consumidor final.

5 – De salientar que a atividade do administrador é remunerada, pelo que convém referir que a administração de propriedades constitui uma atividade tributada nos termos gerais.

6 – Assim, relativamente à atividade sujeita, deverá a administração passar a todos os condóminos uma fatura ou documento equivalente, com todos os requisitos estipulados no artigo 35.º [atual artigo 36.º] do CIVA, assim como os previstos no Decreto-Lei nº 45/89 de 11 de Fevereiro (atualmente Decreto-Lei n.º 147/2003, de 11 de Julho, que através do seu artigo 2.º revogou o DL 45/89).

7 – Relativamente à atividade isenta, de acordo com o n.º 3 do artigo 28.º (atual artigo 29.º) verifica-se haver dispensa da obrigação de faturação, no entanto necessitando os condóminos de um documento que lhes possibilite contabilizar as citadas despesas como custos, deverá ser emitida uma fatura ou documento equivalente com todos os requisitos previstos no artigo 35.º [atual artigo 36.º] do CIVA, não havendo neste caso necessidade de observar os requisitos previstos no Decreto-Lei nº 45/89, de 11 de Fevereiro (atualmente, como acima referido, Decreto-Lei n.º 147/2003, de 11/7).”

Seguidamente, e para seguir uma ordem cronológica da doutrina, vamos respigar do Código do IVA – Anotado e Comentado, de F. Pinto Fernandes e Nuno Pinto Fernandes, 4.ª edição do Rei dos Livros, os dois Despachos que a seguir se transcrevem:

“Despesas de condomínio

.........................................................................................................................

4. Assim sendo, para efeitos de IVA, a atividade de condomínio do Centro Comercial consubstancia prestações de serviços no âmbito de uma atividade de administração de imóveis, tributada nos termos gerais.

5. Ao condomínio daquele Centro Comercial assiste a obrigação nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 28.º [atual artigo 29.º] e no n.º 1 do artigo 30.º [atual artigo 31.º] do CIVA de efetuar o registo da atividade através da apresentação da respetiva declaração na Repartição de Finanças competente [atualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado], após o que, a verificar-se o seu enquadramento no regime normal de tributação poderá deduzir o IVA mencionado nas faturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (águas, eletricidade, telefone, etc.), e quando efetuar o débito de despesas deverá liquidar o IVA respetivo, emitindo a cada condómino fatura ou documento equivalente, nos termos do artigo 35.º [atual artigo 36.º] do CIVA.

6. Relativamente aos condóminos, no caso destes se encontrarem no regime normal de tributação, estando na posse de fatura ou documento equivalente referido no número anterior, poderão exercer o direito à dedução do IVA suportado nos termos gerais do artigo 19.º e seguintes do Código. (Despacho de 28-05-96, Proc. A 100 95 004, da DSIVA).”

“Condomínio - Direito à dedução do imposto

.........................................................................................................................

5. Verifica-se, assim, que quando esta atividade de administração de imóveis é exercida a título gracioso por um dos condóminos, havendo como contraprestação apenas uma quota, estamos perante o exercício de atividades sujeitas a imposto embora dele isentas por força do disposto no n.º 23 [atual n.º 21] do artigo 9.º do CIVA.

6. Configurando-se as isenções previstas no artigo 9.º do CIVA como isenções incompletas, não podem os condóminos, sujeitos passivos, exercer o direito à dedução do IVA «oculto» uma vez que os referidos débitos são isentos de imposto, considerando-se o condomínio como consumidor final.

7. Não obstante, o supra referido artigo 1435.º do Código Civil permite ao administrador do condomínio receber uma remuneração pelo seu desempenho, situação que já sai do âmbito da isenção consagrada no atrás referido n.º 23 [atual n.º 21] do artigo 9.º do CIVA. Situação idêntica é a que se verifica quando a administração do imóvel é entregue a um terceiro, pessoa singular ou coletiva.

8. Assim sendo, e nos casos atrás referidos em que estamos perante Administrações remuneradas, deverão estas, de acordo com a alínea a) do n.º 1 do artigo 28.º [atual artigo 29.º] e no n.º 1 do artigo 30.º [atual artigo 31.º] do CIVA efetuar o início de atividade mediante a apresentação da respetiva declaração na Repartição de finanças competente [atualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado].

9. Se estas entidades ficarem enquadradas no regime normal de IVA, como sujeitos passivos, não isentos, poderão, no decorrer da sua atividade, deduzir o IVA mencionado em faturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (água, eletricidade, manutenção de elevadores, etc.) vindo posteriormente a efetuar o débito das despesas a cada condómino liquidando o IVA respetivo e utilizando para tal fatura ou documento equivalente nos termos do artigo 35.º [atual artigo 36.º] do CIVA.

10. Os condóminos que sejam sujeitos passivos e que estejam enquadrados no regime normal de tributação, uma vez na posse da fatura ou documento equivalente, poderão exercer o direito à dedução do IVA aí contido, nos termos gerais do artigo 19.º e seguintes do CIVA.

11. Se em relação às entidades administrativas remuneradas se verificarem os pressupostos de isenção referidos no artigo 53.º do CIVA, os condóminos só poderão levar a cabo o exercício do direito à dedução se aquelas optarem pela renúncia ao regime especial de isenção ali previsto, optando pela aplicação do imposto às suas operações nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 55.º do CIVA. (Despacho de 26-07-95, Proc. D 031 95 007, da DSIVA).”

*

Diploma: CIVA

Artigo: art.º 36º.

Assunto: Condomínios - Obras em imóveis e respetiva faturação emitida pelas entidades contratadas para a sua realização.

Processo: nº 308, por despacho de 2010-02-12, do SDG do IVA, por delegação do Diretor Geral dos Impostos.

Conteúdo: Tendo por referência o pedido de informação vinculativa solicitada, ao abrigo do art.º 68.º da Lei Geral Tributária (LGT), por «Condomínio», presta-se a seguinte informação.

1. De acordo com o disposto no Código Civil, artigos 1420º e seguintes (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício “, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condomínios e a um administrador”, o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas.”

2. O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respetivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condómino.

3. Em relação ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, são considerados vários tipos, especificamente:

i) Condomínios de imóveis para habitação;

ii) Condomínios de imóveis para habitação em que existem frações autónomas onde são exercidas atividades económicas sujeitas a IVA;

iii) Condomínios de imóveis para habitação que exercem uma atividade económica e;

iv) Os imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais.

4. Face ao referido enquadramento, podemos estar perante condomínios que:

i) Não são sujeitos passivos de IVA;

ii) são sujeitos passivos, podendo beneficiar de alguma isenção do art.º 9º ou do art.º 53º do Código do IVA;

iii) ou são abrangidos pelas regras gerais do código do IVA.

5. No que respeita a obras nos imóveis e à respetiva faturação emitida pelas entidades contratadas, a mesma pode ser emitida ao condomínio, ficando este na posse do documento original justificativo da despesa.

6. No entanto, sendo essas despesas divididas ou comparticipadas pelos condóminos, compete àquele titular “condomínio”, debitar os condóminos, através de fatura ou documento equivalente, com observância do disposto no art.º 36º do Código do IVA, pelo valor da comparticipação, sobre a qual incidirá o imposto que se mostrar devido, atendendo a que de acordo com o disposto no nº 2 do art.º 19.º do CIVA, só confere direito à dedução o imposto mencionado em faturas ou documentos equivalentes passados sob a forma legal e na posse do sujeito passivo.

7. Em alternativa pode ser emitida uma fatura a cada condómino, pelo valor que lhe é imputável, com a liquidação do respetivo imposto.

8. Face ao exposto, e no caso concreto, pode ser adotado um dos seguintes procedimentos:

- A fatura pode ser processada em nome do condomínio ou;

- Pode ser emitida uma fatura para cada condómino, conforme a responsabilidade de cada um no pagamento, fazendo referência na mesma ao contrato subjacente.

*

Ofício-Circulado n.º 030 111, de 28 de Maio de 2009

CIVA - CONDOMINIO

Assunto: IVA - CONDOMÍNIOS

Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação n.º 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direção de Serviços, através de despacho de 24.04.2009, do Subdiretor Geral dos Impostos (Substituto legal do Diretor-Geral), comunica-se o seguinte:

De acordo com o disposto no Código Civil, artigos 1420.º e seguintes (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.

O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respetivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condóminos.

No exercício dessa atividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no Registo Nacional de Pessoas Coletivas e obter um número de identificação de pessoa coletiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.

O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva” correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

A atividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a atividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da isenção prevista nos n.ºs 21 e 22 do artigo 9.º do Código do IVA (CIVA) consoante o condomínio exerça, ou não, uma atividade económica isenta.

O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua atuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta atua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.

Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem frações autónomas onde são exercidas atividades económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma atividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de atuar perante os condóminos no âmbito de uma atividade empresarial.

Quando o condomínio não age no exercício de uma atividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como atividade económica a atividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem frações autónomas onde são exercidas atividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma atividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.

O facto de haver condóminos a exercer uma atividade sujeita a IVA em algumas das frações autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma atividade económica.

Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de frações onde se desenvolvem atividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma atividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:

- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa atividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respetivo enquadramento no CIVA.

- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objetiva prevista no CIVA (artigo 9.º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no artigo 53.º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à atividade tributável, nos termos do artigo 81.º do CIVA.

Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua atividade económica.

Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos artigos 1420.º e seguintes do Código Civil apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação.

Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, eletricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc., que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respetiva atividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, receção de clientes, lavabos, decoração das partes comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos n.ºs 21 e 22 do artigo 9.º do CIVA.

Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respetiva atividade se encontra abrangida pelas regras gerais do Código do IVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

*

Permitimo-nos, agora, respigar das Perguntas Frequentes (FAQ) relativas ao Recibo de Renda Eletrónico, sancionadas pelo Despacho n.º 101/2015-XIX, de 30 de Abril, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais e constante do Ofício Circulado n.º 20177, também ele de 30 de Abril de 2015, as questões n.ºs 3, 24 e 25 e os respetivos entendimentos:

Não. A emissão do recibo de renda eletrónico é obrigatória para:

a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência, onde se inclui o arrendamento, bem como a promessa do arrendamento com a entrega do bem locado;

b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;

c) A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;

d) As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;

e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal.

O Administrador do Condomínio eleito em Assembleia-geral, nos termos da lei civil, deve emitir os recibos. Para tal, deve dirigir-se a qualquer Serviço Local de Finanças acompanhado da Ata em que foi nomeado e que lhe confere os poderes bastantes para que os Serviços verifiquem e registem a autorização em causa para efeitos do cumprimento da obrigação da modelo 2 do Imposto do Selo e da emissão do recibo de renda eletrónico.

Esta funcionalidade será oportunamente disponibilizada.

25 - Pode haver dispensa da obrigação de emissão de recibo eletrónico para rendimentos prediais decorrentes de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal?

No caso dos condomínios (prédios em regime de propriedade horizontal) não existe dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónico relativamente aos rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio.

Permitimo-nos, ainda, chamar a atenção dos Prezados Colegas para o Ofício-Circulado n.º 40.111, de 30-07-2015, da Área dos Impostos sobre o Património, subordinado ao assunto: Contratos de arrendamento – Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS) – Condomínios – Arrendamento de partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, o qual dispõe:

“A Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro (Lei do Orçamento do Estado para 2015), veio introduzir significativas alterações em sede dos contratos de arrendamento e subarrendamento no que se refere, designadamente, a imposto do selo.

Considerando as dúvidas que se têm colocado relativamente ao cumprimento da obrigação declarativa prevista no artigo 60.º Código do Imposto do Selo (CIS), em caso de arrendamento de partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal foi, por meu despacho de 2015-07-16, exarado na informação n.º 2015001429, da DSIMT, sancionado o seguinte entendimento:

A propriedade horizontal configura um tipo de direito real que pressupõe um edifício de estrutura unitária, composto por frações independentes, suscetíveis de pertencer a proprietários diversos [cfr. artigos 1414.º e 1415.º do Código Civil (CC)].

Os proprietários das frações ou condóminos são, simultaneamente, comproprietários das partes comuns do edifício (cf.artigo 1420.º do CC).

O condomínio, como conjunto organizado de condóminos, é equiparado a pessoa coletiva para efeitos de inscrição no Registo Nacional de Pessoas Coletivas (RNPC).

O administrador age como representante orgânico do condomínio, do grupo ou conjunto de condóminos.

Ao celebrar o contrato de arrendamento, o administrador executa a deliberação tomada em assembleia de condóminos, em representação da vontade "coletiva" do condomínio, como ente coletivo (cfr. artigos 1430.º, n.º 1 e 1432.º, n.º 3 do CC).

Para efeitos do imposto do selo devido pela verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), estando em causa o arrendamento de uma parte comum por parte de um condomínio, com NIF atribuído, resultante de uma deliberação tomada em assembleia de condóminos, a obrigação acessória de comunicação de contratos (bem como das respetivas promessas, alterações e cessação) a que se refere o artigo 60.º do CIS recai sobre o próprio condomínio.

O condomínio é, simultaneamente, sujeito passivo do imposto e titular do respetivo encargo, nos termos dos artigos 2.º, n.º 1, alínea g) e 3.º, n.º 3, alínea b) do CIS.

Não dispondo o condomínio de personalidade jurídica, a capacidade de exercício dos direitos e deveres em seu nome, nos termos do n.º 3 do artigo 16.º da LGT, cabe à pessoa ou às pessoas a quem compete, nos termos da lei civil, a sua administração, no caso, ao administrador eleito, nos termos do disposto nos artigos 1430.º e 1436.º, alínea h) do CC.

Nessa conformidade, a declaração modelo 2 referente ao contrato de arrendamento de uma parte comum de edifício constituído em propriedade horizontal deve ser entregue/preenchida pelo administrador, em nome do condomínio, indicando-se o NIF do condomínio como locador.

Para efeitos do cumprimento desta obrigação deve o administrador dirigir-se, previamente, a um serviço de finanças, munido da ata que lhe confere os necessários poderes, para que seja registada a respetiva autorização.”

*

Finalizamos, agora, recordando aos Prezados Colegas que o n.º 3 do artigo 1431.º - «Assembleia dos condóminos», estabelece que os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

Permitimo-nos, a título meramente exemplificativo, indicar um possível modelo de delegação de poderes, para representação de condómino que se veja impossibilitado de comparecer a uma assembleia.

“Excelentíssimo Senhor Administrador do Condomínio do Prédio “JJ”, sito na Rua Pequena, n.º 101, na freguesia do Bosque, concelho da Floresta.

Abílio Acácio, titular do Cartão de Cidadão/BI n.º 111111111, e com o NIF 123321123, proprietário, e condómino, da fração “M”, correspondente ao 3.º andar direito, do Prédio “JJ”, constituído em regime de propriedade horizontal, vem, com base no disposto no n.º 3 do artigo 1431.º do Código Civil, delegar no Senhor Baltazar Belo, titular do BI/CC n.º 222222222, e com o NIF 231312132, proprietário e condómino da fração “O”, correspondente ao 3.º andar esquerdo, deste mesmo prédio “JJ”, todos os poderes para o representar na Assembleia dos Condóminos deste prédio, que se realiza no dia “x”, dado que, por motivo de afazeres profissionais inadiáveis não me é, de todo, possível estar presente nesta assembleia.”

*

Solicitamos aos Prezados Leitores que nos relevem a redundância de algumas considerações, mas elas tiveram o intuito de reforçar as ideias que lhes estavam subjacentes, pelo que vos agradecemos a santa paciência com que leram estas desconchavadas linhas, as quais esperamos que venham a ter um mínimo de utilidade.

João Colaço